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商品房全装修法律问题研究_住宅

发布日期：2026-05-29 11:04 来源：居乐高装饰

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商品房全装修法律问题研究

作者：晏翔

商品房买卖中房屋交付包括毛坯和装修两种方式，为了避免二次装修所带来的结构破坏、浪费和扰民等问题，国家和地方层面先后出台有关规定积极倡导并推行新建住宅全装修或菜单式装修模式。国家层面发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》、《商品住宅装修一次到位实施导则》、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》等规定，内容上要求逐步取消毛坯房，最终达到全装修房交付。此外，各地区也制定了房屋装修交付的指导意见，北京、上海、山东、浙江、湖北、四川、吉林、海南、南京、杭州等省、市政府纷纷出台文件推进房地产项目全装修交付。在此，需要说明的是，房屋装修交付分为全装修与菜单式装修，简言之，二者的区别在于买受人能否选择装修搭配，目前房地产市场主流的装修方案是全装修，根据《商品住宅装修一次到位实施导则》定义，全装修是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，即所谓的硬装。

实践中带全装修的商品房买卖关于装修的争议主要有两点：

第一，房屋交付时买受人对装修实际效果不满意，认为装修合同价格与装修实际价值不相符合，要求出卖人退还装修价款与装修价值之间的价差；

第二，若房屋交接时装修存在瑕疵，买受人在何种条件下可以拒绝接收，要求出卖人整改之后再行交付或者主张解除商品房买卖合同关系。

一、商品房全装修方案内容公示与约定

对于第一点争议，最好的解决措施是公示并在商品房买卖合同或补充协议中约定清楚装修方案的具体信息，让买受人知悉装修内容以判断、决定是否接受装修方案并签订装修合同。各地发布的房地产政策文件也对装修方案的公示或约定作了规定，仔细梳理，不难发现各地政府出台的有关规定存在共性。

地方	文件名称	文件内容
吉林省	关于加快推进商品住宅全装修的通知（吉建办〔2018〕35号）	建设单位与购房者签订的商品房买卖合同中，应当载明装修标准、选用主要材料、部品、部件、设备的技术经济指标和质量等级、施工质量和质量保修期等具体要求。
海南省	关于印发《海南省商品住宅全装修管理办法》（试行）的通知（琼建质〔2017〕131号）	建设单位与购房者签订的商品房买卖合同中应当约定全装修商品住宅的总价，并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。合同中未明确上述内容的，不得向房管部门申请合同备案。
杭州市	《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》	在售商品房为全装修销售的，应公开装修价格、装修预算明细以及装饰装修的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等。
成都市	《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则（暂行）（成建委〔2018〕168号）	开发企业应于商品房销售期间，在销售场所的显著位置公示成品住宅的相关建设信息。信息内容应包括：实施成品住宅建设的楼栋、户型，装修设计、建筑施工和装修单位，菜单式装修相关信息及效果图，主要装修材料、部品设备的品牌、型号和备选品牌、型号及其质量和环保证明，工程质量保修范围和保修期限。
南昌市	关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知（洪房规[2018]4号）	实行全装修信息公示确认制度。新建全装修住宅预售期间，开发企业应在销售场所醒目位置增加装修信息公示：建设部门对装修施工设计图的审查文件、住宅装修标准清单、装修价格评估报告、明码标价（一房一价）表等，并展示新建全装修住宅样板房。开发企业必须将新建全装修住宅预售的公示展示告知内容给购房人签字确认，签字确认单存入购房档案。
长沙市	《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》（长住建发〔2018〕48号）	全装修商品住宅销售时将严格执行明码标价制度。销售单位应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级，其中主要材料及洁具、家具、橱柜、电气设备应标明规格（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号，同时将第三方造价机构的核算结果一并公示。

从上述文件规定内容可以看出，政府有关管理部门对于商品房装修方案所须公示或约定信息是有具体规定的，不同地方对于公示或约定内容的具体要求也是不一致的，但关键的核心点在于公示或约定的装修方案应具体可知，以便于买受人自行比较装修标准与装修价格是否相互匹配，尽量避免买受人日后以装修价值未达到装修价格为由提出异议。上述文件基本都提到了装修材料的规格和型号，长沙市出台的文件要求公示的装修方案内容甚至还包括了第三方造价机构的核算结果，材料、设备的规格、型号和装修造价核算结果恰好对应了装修材料、设备的价格及装修总成本，那么出卖人是否需要按照规定将装修方案公示或约定到该种程度呢？可以看到的是，实践中大部分出卖人公示与合同约定的装修方案只有装修材料的品种、设备的品牌以及装修单价和总价，并未明确装修材料、设备的型号，也没有造价核算结果，由此可能带来的问题是：房屋交付时，买受人可能对装修实际效果不甚满意而提出异议，认为装修效果未达到约定的装修单价和总价，要求出卖人返还价差部分。虽然公示或约定装修所需材料、设备的型号对于买受人判断装修用料的价值是否与双方约定的装修价格水平相匹配，但具体型号的确定可能在预售阶段还尚未确定，或者一旦约定了具体型号，加大了出卖人违约的风险，而装修造价核算结果相当于成本明细，若予以公示，相当于侧面公示了装修所得利润，装修成本、利润属于企业的经营指标，一定程度上是作为企业的内部信息，出卖人无须向外界公示此项内容。那么，司法实践对于买受人提出的装修标准与装修价格不相符的异议的认定处理，有助于出卖人明确装修方案须公示与约定内容的具体要求。

法院	案例	法院认为	装修约定	结论要点
山东省高级人民法院	王敬顺、烟台宝龙体育置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2017）鲁民申717号	合同约定商品房装修达不到约定标准的，出卖人予以完善或补偿装饰、设备差价，合同继续履行。王敬顺主张房屋精装修不达标不属于合同法第九十四条的情形，一、二审驳回解除权的诉求，并无不当。若实际装修标准未能达到约定标准，王敬顺可根据合同约定行使相应权利。	二审判决书关于装修标准：公共部分……。室内部分：入户门品牌钢质入户门。室内门，成品木门。窗，铝合金窗。地面：强化木地板或瓷砖铺贴。墙面：……。	商品房装修未达标准不属于不能实现合同目的，不能行使解除权。
杭州市中级人民法院	高重天、章玲与浙江德信汇运置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2015）浙杭民终字第3857号	1.全装修总价是基于装修标准对全装修总价达成的一致意思表示，而非基于约定标准所计算的造价的总和。2.买受人所提交证据不能充分证明出卖人对精装修使用的设备及材料不符合双方约定。3.质量问题即使成立，亦应按照合同约定及合同法规定的违约责任的方式解决，而非在已经支付价款之后要求出卖人返还。	合同约定了装修的主要材料、设备的材质品种及品牌选择。	1、全装修总价是一个综合价格，而非单纯的造价成本；2、因装修质量问题不能直接要求返还价款。
南京市中级人民法院	吕瑞与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事裁定书（2017）苏01民再7号	装修单价应当包含双方约定的装修和设备，出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，买受人有自主选择权，装修单价系双方针对合同约定标准协商的价格，并不违反法律规定。未达到约定装修标准的可主张继续履行，不可主张差价损失。	该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、……；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、……。	装修单价是买卖双方自主协商的价格，未达装修标准的不可主张价差损失。
中山市中级人民法院	赵美华与中山市南兴房地产有限公司、中山市皇爵假日广场商业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2016）粤20民终1367号	合同未对装饰装修标准、物品型号及规格作具体约定，无法对约定的装修标准进行价值评估，但出卖人确认相比合同约定的装修内容，确实存在部分物品缺失的情况，故酌情认定装修损失为20000元并无不当，本院予以维持。	合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：……。	相较于约定装修标准，装修存在部分物品缺失，应认定装修损失。

从以上司法案例可知，买卖带有全装修的商品房时，双方对于装修标准的约定并非像前文所列文件要求一样，并未约定明确装修装饰材料、设备的具体型号，从司法实践来看，法院对于商品房买卖中关于装修标准的约定似乎并未如政府管理部门要求严格。买卖双方仅就材料、设备约定了材质品种、品牌而未明确具体型号的，实际交付房屋时若买受人认为装修价值与装修价格并不相符进而主张出卖人返还价款损失的，法院不予支持，这表明了法院认为双方当事人对装修装饰材料、设备的品种和品牌作出约定的，代表买卖双方就装修标准与装修价格达成了一致意思表示，之后不能对此提出异议。其次，如果实际装修效果确实低于约定装修标准，买受人不可据此行使合同解除权，须先行根据合同约定或法律规定的违约责任选择救济，否则便违背了合同订立的目的。至于实际装修未达约定标准情况下，买受人能否主张价款损失则存在不同裁判意见，该问题并非关键要点，出卖人进行整改、维修等继续履行方式与赔偿买受人价差在经济考量上并无大致差异，重点在于装修未符合约定标准时，商品房买卖合同并不因此解除。

综上所述，尽管各地政府对于商品房装修方案公示与合同约定出台相关规定，重点在于要求装修信息应尽量明晰，但如果出卖人在商品房买卖合同或补充协议中对于装修标准约定过于具体确定，则增大了交付时不合约定的风险。故而，结合司法裁判来看，买卖双方在商品房买卖合同中或补充文本中约定清楚装修所需材料、设备的品种和品牌便可，无须再对其他装修标准作出约定。

二、因装修问题解除合同的认定

商品房全装修交付实际上有两层含义，其一是毛坯房的交付，其二是装修的交付，只有二者同时满足法律规定和合同约定的交付方为合格的房屋交付。与此相对应的是，若房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、第十三条）。就全装修房屋而言，严重影响房屋正常居住使用的装修问题为何，如何判断发生的装修问题属于装修瑕疵还是严重质量问题，让我们一起探寻司法实践的裁判观点。

山西省高级人民法院	太原星河湾房地产开发有限公司与关晋杰房屋买卖合同纠纷申请再审审查民事裁定书（2015）晋民申字第1067号	房屋确实存在卫生间马桶不能用、壁纸有破损、玻璃也有坏的，虽非房屋主体结构质量问题，但确实影响业主的如期正常使用，二审法院依据公平原则和生活交易习惯酌情调整出卖人支付延期交房违约金15万元。	马桶不能用、壁纸有破损、玻璃也有坏的。	装修质量问题影响到房屋正常使用，认定为延期交房。
海南省高级人民法院	陈达会与海南易通生态科技有限公司商品房预售合同纠纷上诉案（2012）琼民一终字第44号	买受人未能提供证据证明房屋交付时存在不能正常使用居住的情形，仅是一些绿化、小设备安装不到位等小问题，即便当时存在此情况，亦可短时间内改进完善，不能成为不接受房子的理由，而导致要解除合同。	仅是一些绿化、小设备安装不到位等小问题。	房屋存在尚未达到不能正常居住使用的小问题，不能解除合同。
北京市第三中级人民法院	王俊与北京中天顺通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2014）三中民终字第04480号	装修瑕疵，不是房屋质量问题，关于给付延期交房违约金的主张不能支持。关于装修补偿，买受人没有提供详实的依据，在已取得补偿款并承诺不再主张相关权利的前提下，再次要求赔偿经济损失，本院不予支持。	装修问题如裂缝、空鼓等问题属于装修瑕疵	装修瑕疵不影响交付；因装修问题取得补偿不得再要求赔偿损失。
北京市第三中级人民法院	北京博成房地产有限公司与李东商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2015）三中民终字第12740号	涉案房屋地面、墙面、吊顶工程等等多处存在问题需整改，上述房屋装修问题并非功能性质量瑕疵致使严重影响正常居住，买受人不得据此拒绝收房，但并不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担相应的瑕疵担保责任	地面、墙面、吊顶工程等多处存在问题需整改。	非严重影响正常居住使用的，不影响正常交付。
无锡市中级人民法院	顾凯与宜兴万达广场有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决（2015）锡民终字第03124号	买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付办理。由以上约定可知，装修质量并非是双方约定的房屋交付条件，买受人不得以房屋装饰质量不合要求为由拒绝接受房屋。	配电箱外壳缺失、厨房地面地板砖缺失、墙壁金属钉外露等问题。	装修瑕疵不影响房屋正常交付。
南京市中级人民法院	上诉人黄家伦、祁美玲与被上诉人南京恒大富丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书（2014）宁民终字第2633号	涉诉房屋仍存在多处问题，热水器、浴霸等未安装，橱柜要更换等，这些问题不属于装修瑕疵，而是严重影响了业主对房屋的使用，故买受人有理由拒收房屋，出卖人应就迟延交房支付违约金。	房屋仍存在多处问题，热水器、浴霸等未安装，橱柜要更换等	装修问题严重影响正常居住使用的，买受人可以拒绝收房。

根据以上法院裁判可知，部分装修问题会导致严重影响房屋的正常居住使用，部分问题属于装修瑕疵，不影响正常交付，后续可以维修。从上述案例可以看出，严重的装修问题主要是卫生间的马桶、淋浴等，细究其性质，其属于房屋的功能性组成部分，缺之将严重影响房屋的正常居住使用，这其实也与《商品住宅装修一次到位实施细则》关于全装修的定义契合。全装修是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，由此可知，厨房和卫生间是生活居住的重要空间，马桶、淋浴、炉具、抽油烟机等均为生活必必备，虽然上述案例未涉及厨房装修质量问题，但其同样为房屋正常居住使用应具备的条件之一，除此以外，从常理来看，入户门或窗户的缺失也严重影响正常居住。因此，出卖人在全装修房屋交付前应提前注意与把控相关法律风险点：第一，交付前应排查房屋是否存在装修问题，尤其关注卫生间、厨房、入户门、窗户是否符合交付条件，有无严重影响房屋的正常居住，不然可能面临买受人拒收房屋，使得出卖人承担延期交付的违约责任。第二，若房屋交付时确实存在装修问题严重影响正常居住使用的，出卖人可与买受人就相关赔偿事宜达成书面协议，可以避免之后买受人以实际损失向出卖人另行主张赔偿，因为双方已对装修问题造成的损失达成了一致解决意见。

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标签： 室内装修管理办法

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