物业管理装修监管的七大经典案例+十二个常规案例_徐志光_业主

物业管理装修监管的七大经典案例

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物业工作人员能否在业主装修期间进行检查？

案例回放

小刘刚刚买了一套房子，由于在去物业管理处办理审批手续过程中，小刘和物业管理处员工发生争执相处不是很愉快。在装修期间，小刘拒绝了物业管理处工作人员进人其房内检查，理由是这是他本人的私人空间，没有他的同意别人不允许进入。

法理分析

根据国家建设部2002年2月22日通过，2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：装饰人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。因为该业主在装修申请时已经和物业管理处签署住宅室内装饰装修管理服务协议，所以该业主不能拒绝和阻碍物业管理处进行正当的相关监督检查工作!物业管理处的工作人员是依照相关的法律法规行使其本身的监督权，保证某位业主在装修过程中确无出现违反规定的装修行为，以保证楼宇自身的安全和其业主的公共利益。

当然物业管理处的工作人员在进入业主房间内进行例行的检查工作时，必须按要求穿工作服，佩戴工作证，先敲门向作业人员表明身份和目的后，方可进入。如在室内部分已经铺好木地板情况下，工作人员必须穿鞋套或脱鞋，方可进入已经完成装修的房间进行例行的相关检查工作，以表示尊重业主和保护业主财产。

专家点评

物业管理企业在业主装修活动的监督和检查过程中，一定要做好有礼有节，这不但是表示对业主自身的尊重，也是对工作本身和物业管理企业的社会形象的正确体现物业管理企业在对相关工作人员进行有关培训工作准备过程中，不但要对培训效果的适时考核，对培训的质量的考核也应该加以重视。保持对业主经常性的回访，以检验我们自身的不足和漏缺，减少与业主之间的因沟通不足而引起的误会。也能避免类似的情况发生。

②

物业管理公司在业主装修中应尽的义务

【案情】

原告盛正尧于1999年8月购得新鸿基公司位于本区球场街6号新鸿基花园1919室住房一套。后原告对该住房进行了装修，并搬入该房屋内居住。2001年3月16日，原告居住房屋内卫生间出现渗水，水系楼上2019室渗入。原告遂向武汉新鸿基物业管理有限公司(以下简称物业管理公司)反映，公司工作人员即找2019室房主徐志光，因徐志光未主动配合物业管理公司及时控制渗水，致使原告装修的房屋内地板、卫生间顶棚等处渍水受损。同年3月20中午，物业管理公司工作人员召集原告及徐志光，就渗水部位进行了渗水试验。其结果为：当2019室卫生间试水高度小于40mm(暖气管套管高于卫生间自然地面的高度)时，1919室卫生间不渗水，当卫生间试水高度大于40mm时，1919室卫生间有水渗下来；渗水部位为1919室卫生间到2019室卫生间穿楼暖气管与套管之间。物业管理公司对暖气管与套管之间隙予以封堵，2019室住户对房屋卫生间作了修复后，1919室不再渗水。因被告方徐志光及新鸿基公司对原告的损失均不愿承担责任，原告于2001年4月11向本院起诉，要求被告徐志光及新鸿基公司对其损失进行赔偿。

又查，1999年元月，物业管理公司与徐志光签订了《新鸿基花园物业管理合同》，该合同第八条规定了甲方(即徐志光)的责任：遵守本物业二次装修管理的规章制度，按规定办理二次装修申报手续，如发生因不当使用或不当装修对公共物业和他人物业造成损坏、堵塞等，应照章全部赔偿。1999年3月16日，徐志光装修房屋时，向物业管理公司办理申报手续，并交纳管理费及出渣费，共计人民币l400元，同时交纳施工队保证金人民币5000元。徐志光在对卫生间进行装修时，将地坪抬高，暖气管外面使用胶合板封闭，外贴瓷砖。

此外，对球场街6号新鸿基花园1919室渗漏部位、形成原因及损失金额，法院依原告申请委托武汉市中级人民法院、冶金部武汉勘察研究院建筑工程司法技术鉴定中心进行了鉴定。该鉴定中心以“(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书”做出鉴定结论：(1)水是从2019号房屋卫生间内暖气管与套管间渗漏下去的；(2)2019号住户装修卫生间不当是造成渗漏的直接原因：(3)渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号住户承担。后徐志光对鉴定提出异议，该鉴定中心经调查对原“(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书”第二条鉴定结论修改为：2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因，第三条鉴定结论修改为：渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号房主和新鸿基物业公司共同承担。因武汉新鸿基物业管理有限公司具有独立法人资格，不属新鸿基公司下属部门，且于2001年元月20日又更为武汉昌浩物业管理有限公司，故追加武汉昌浩物业管理有限公司为本案被告参加诉讼。原告表示服从鉴定结论，请求法院明确责任，依法判决被告赔偿原告损失人民币14304．10元。被告徐志光认为自己在装修时没有改变房屋结构，没有改动暖气管位置，因此不应承担责任；新鸿基公司认为，新鸿基花园的暖气管设计、安装没有问题，符合要求，不应承担责任；昌浩公司认为，依据新鸿基物业公司与徐志光签订的合同约定，因不当使用，不当装修，造成他人损失，应由徐志光全部赔偿。因各方意见不一，故调解未成。

【问题】

（1）三被告是否承担赔偿责任？

（2）物业公司在业主装修中应尽的义务？

【分析】

（1）关于三被告的赔偿责任

a 被告新鸿基公司与原告之间的质量瑕疵担保责任

在案件审判当时可以适用的《合同法》第一百五十三条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

如果此案发生在当下，除了上述法律规定可以适用外，还可以适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行） 第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

结合本案，物业管理公司对渗水部位进行的实验，其结果为：当2019室卫生间试水高度小于40mm(暖气管套管高于卫生间自然地面的高度)时， 1919室卫生间不渗水，当卫生间试水高度大于40mm时，1919室卫生间有水渗下来；渗水部位为1919室卫生间到2019室卫生间穿楼暖气管与套管之间。暖气套管和立管的安装是符合行业标准的，房屋质量不存在任何问题 。同时司法技术鉴定给出的结论是“2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因”。可见，本案中的房屋并不存在质量瑕疵问题。

因而，本案中被告新鸿基公司不需承担质量瑕疵担保责任。

b 被告徐志光对原告的侵权责任

在案件审判当时可以适用的法律《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

第一百一十七条规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十四条中有关于对承担民事责任的方式中排除妨碍、赔偿损失的规定。

结合本案，司法技术鉴定中心的鉴定结论（1）水是从2019号房屋卫生间内暖气管与套管间渗漏下去的；（2）2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因；（3）渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号房主和新鸿基物业公司共同承担。可见，被告2019号房主不当装修，是造成原告损失的直接原因，被告的行为应定性为对原告的侵权行为，进而被告2019号房主徐志广要对自己的侵权行为承担相应的民事责任。

因此，2019号房主徐志光应该对原告承担损害赔偿责任。

c 被告昌浩公司的侵权责任？

这里面昌浩公司要对原告承担赔偿责任，但是昌浩公司并没有对原告进行任何侵权行为，即并没有以作为方式侵权，显然，按照传统的作为侵权不能解释通被告昌浩公司对原告承担侵权责任的原因。那么，对于其承担侵权责任的法律依据，只能从不作为侵权角度进行分析。

不作为侵权行为，按照学界的通说，“是指行为人在某种情况下，负有特定的作为义务而不履行其义务，并致他人损害。不作为的行为和损害后果之间具有因果关系，行为人应对损害结果负责”。

不作为侵权构成要件一般包括：（1）前提要件：不作为行为人负有某种特定义务；（2）客观要件：行为人没有做出相应的作为行为；（3）客体要件：受保护的合法权益遭受真实损害；（4）关系要件：不作为行为与损害后果之间存在因果关系；（5）主观要件：行为人主观上存在不作为的过错。

结合本案，在本案中昌浩公司对业主负有特定义务，这种义务主要是一种法定义务，这种法定义务的来源有哪些？在本案审判当时可以适用的《武汉市住宅区物业管理条例》（1999）第二十五条规定，物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：将物业使用、维修的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。如果本案发生在当下，除了上述法律规定，还可以适用的《物业管理条例》（07年修订）第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。上述法律法规规定了物业管理公司在业主装修时其应尽的义务。

被告昌浩公司的不作为主要体现在，在2019室房主进行房屋装修时，对卫生间套管间隙处将有可能发生渗水这一隐患，没有提醒房主对此采取相应措施。

原告的损害主要是原告装修的房屋内地板、卫生间顶棚等处渍水受损，根据(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书，渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元。

在关系要件的判定方面，只要行为人应为而为了，其不存在侵权问题，就不存在因果关系的判断基础；应为而没有为，只要造成损害，就应该判断存在因果关系。

在主观要件的判定方面，不作为侵权责任中，是以过错责任作为归责原则的。对其判断有主客观两种标准。不作为侵权是以作为义务为前提的，对过错的判断则是以是否不履行这种作为义务为根据，因而不作为侵权行为所违反的作为义务是一种客观的标准，只要行为人未履行这种作为义务就可确定由其承担赔偿责任，而不看重其实际主观状态的可责难性。

另外，本案中，1999年元月，物业管理公司与徐志光签订 了《新鸿基花园物业管理合同》，该合同第八条规定了甲方(即徐志光)的责任：遵守本物业二次装修管理的规章制度，按规定办理二次装修申报手续，如发生因不当使用或不当装修对公共物业和他人物业造成损坏、堵塞等，应照章全部赔偿。

昌浩公司提出以此合同中的约定抗辩自己应该承担的责任。但可以明显看出此项约定免除了昌浩公司的责任、加重了业主的责任，属于格式条款中无效的情形，因此昌浩公司不能以此合同条款作为自己不承担责任的抗辩理由。

（2）物业管理公司在业主装修中应尽的义务

根据建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》（以下简称《办法》），物业管理公司在业主装修时应尽的义务主要体现在以下几个方面：

a 做好事前管理，即装修前的申报审批签约管理

在业主入住之后，业主或者其授权的住宅使用人（以下简称装修人）如需要对住宅进行装修的必须向物业管理公司申报登记，由物业管理公司审批同意并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。具体内容如下:

装修申报登记应当提供以下材料：

1、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

2、申请人身份证件；

3、装饰装修方案；

4、变动建筑主体或者承重结构的装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

5、搭建建筑物、构筑物的；改变住宅外立面在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件；拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件；拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件；改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准提交施工方案；

6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

物业管理公司在收到装修人的申报材料后应及时进行审核，确认无误后与装修人或者装修人及装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议（通常此协议应包含物业管理公司、装修人、装饰装修企业三方比较适宜）。协议的内容应包括:

1、装饰装修工程的实施内容；

2、装饰装修工程的实施期限；

3、允许施工的时间；

4、废弃物的清运与处置；

5、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

6、禁止行为和注意事项；

7、管理服务费用；

8、违约责任；

9、其他需要约定的事项。

以上主要是《办法》中针对装修申报审批签约的条款规定，这些仅仅是框架性的东西，实务中物管企业又该如何操作呢？下面对物业管理公司在实际操作中常遇到的问题和常采取的具体做法作以简单介绍。

首先是装修保证金问题，装修人与装修企业在签订协议时.通常物业管理公司会要求二者均缴纳一定金额的装修保证金。在工程完工后，经物业管理公司验收且无装修违章和损坏公共设施及其他业主利益的行为，物业管理公司退回保证金，否则将从保证金中扣除赔偿费用。这可以在住宅室内装饰装修管理服务协议有关违约责任条款中加以确认。但这里是赔偿费用，绝不是罚款，物业管理企业进行装修管理是一种企业行为，实施的不是行政管理，它不具备行政处罚权。赔偿费用应当用于公共设施的维修，归于维修基金。

其次，协议中一般情况下还规定了管理服务费用。物业管理企业进行装修管理，要额外花费一定的人力、物力。而在平常的物业管理费中，并没有包含这部分费用。因此物业管理企业与装修人在签订协议时，要约定这部分费用，并另行收取。管理服务内容包括提供建筑物竣工图纸，对装修工程进行咨询建议监督检查等。

b 做好事中管理，即装修中的检查监督

在完成了装修前的申报审批工作后，接下来就进入到正式的装修施工阶段。在此阶段物业管理公司主要依据签署的《住宅室内装饰装修管理服务协议》展开工作。检查监督主要由装修管理员和保安员完成。装修管理员主要检查施工单位是否按照申请的内容和设计图纸进行施工，是否影响了公共物业的正常使用功能，是否影响了整个建筑物的结构安全，是否侵犯了其他业主的合法权益等等。在这个阶段，问题通常较多，例如施工单位由于不懂规范野蛮施工；或者在业主的授意下，故意不按设计图纸施工以达到其个人目的，具体表现在擅自拆除承重墙、乱接管线、违章搭建等等。此时，装修管理员应切实履行自己应尽的检查监督义务。保安员则主要在日常的“巡楼”检查中，重点对其是否存在消防隐患，违章用电，是否持证作业，有无可疑人员，是否存在治安问题等进行检查。

c 做好事后管理，即做好装修后的工程验收

在装修完工之后则剩下最后一个环节，即工程验收。工程验收应由物业管理公司会同装修人、装修企业共同进行，验收的主要依据即工程设计合同约定和相应的质量标准以及《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对于在验收中发现的问题依然要求装修人、装修企业限期整改直至最终验收合格。最后由物业管理企业将验收资料存档备查并办理退还装修保证金等手续。

【结论】

通过以上分析可以看出，本案中徐志光、新鸿基置业有限公司承担赔偿责任只是一般的法律问题的分析，唯独关于昌浩公司对于赔偿责任的承担是本案的主要法律焦点所在。不作为侵权不但是一个理论问题，更是一个实践问题。不作为侵权与一般性民事救助义务密切相联，其司法适用除依赖明确的法律刚性规定之外，还受制于公序良俗、习惯、诚实信用原则等软性因素的影响。我国应在广泛借鉴外国先进立法理念和成熟制度的基础上，结合中国的国情积极引入以明确这一制度。

而关于物业公司在业主装修中应履行的义务方面，我国在建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》中对其进行了明确的界定，同时在《物业管理条例》（07年修订）第四十六条、五十三条中也有规定，而各地的地方性法规和规章中也对之有所规范。物业管理公司应当严格按照法律法规的规定履行自己在业主装修中应尽的义务，以避免因未履行相应义务而承担不作为的侵权责任。（作者:刘建英)

③

物业服务企业是否应当为业主违法装修承担责任？

一、案情

李某在湖景名城住宅小区新买了一套商品房，在接收房屋准备装修时，湖景名城小区物业公司通知其须办理相关手续才可以进行装修。李某按照要求进行办理，物业公司也按照法律规定对其说明在装修过程中的禁止行为及相关注意事项。后来李某对自己的房屋进行装修得过程中，业主张某向物业公司反映情况，称李某装修过程中存在违法装修问题，张某的房屋因李某的装修受到损害。物业公司管理人员到现场发现，因李某的装修，整个房屋震动强烈，部分墙体有裂缝现象。物业人员向李某说明了情况，李某认为这是自己的房子，我想怎么装修就怎么装修。张某则要求赔偿，要求物业公司承担后果，因为其没有尽到管理义务。双方遂起争议，最终，张某将物业公司和李某诉诸法院。

二、结果

法院经审理后认为，李某的装修行为严重侵害了住宅小区其他业主的合法权益。尽管李某认为其在装修自己拥有产权的房屋，别人无权干涉，但是在装修过程中没有按照法律、法规的规定就行装修，致使相关业主权益受损，依法应当承当相应的法律责任。物业公司在李某进行装修前便一发履行了相关的告知义务，也合理地进行了物业管理活动，因此，依法不应承担因李某的装修而导致的法律后果。

三、分析

本案主要涉及业主专有部分所有权的限制性问题及其房屋装修的告知义务问题。

一、对业主专有部分所有权的限制性规定。

“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”按照这一规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的旅行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与公有部分又不可分离，例如没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。由于建筑物的专有部分与公有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定的限制，这与建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。对此，物权法第71条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得侵害其他业主的合法权益。例如，业主在专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆等危险物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。这在国外的法律中也有规定。

二、本案中所涉及的房屋装修、装饰的告知义务。

《物业管理条例》第53条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。”房屋的装修时业主居住的必要前提条件，房产商在向业主交房时，房屋还不具备正常的居住功能，因此，需要进行装修。而且，随着人们对于个性化追求的需要，人们对于房屋装修已经不是停留在简单的使用功能上，而更多的是体现业主的个性特点，因此，往往需要对房屋进行较大的改动。不可否认，装修是业主的权利，但由于业主缺乏相应的专业知识，有可能对周围的环境造成侵害，或者对房屋的结构造成损害，情况严重的还可能危及自身及其他业主的安全。因此，有必要规定业主在装修时的义务以及物业管理企业的相应义务以维护业主的共同权益。

业主作为房屋的所有权人，作为物业专有部分的所有人，当然有权使用、处分专有物业部分，这其中当然就包括装修的权利。但是住宅单体间还存在着公有部分，如主题结构承重部分，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等；单幢楼或者小区内有公共设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。也就是说，业主专有物业部分与其他业主专有部分以及公用部分紧密相连，业主在进行装修时不可避免地要影响到其他业主的利益。例如装修时会发出噪声、会产生大量的装修垃圾，还可能会造成管线堵塞、停电以及物品损害。更有甚者，不当的房屋装修活动会导致公共部位、公共设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装修行为予以规范。

为了规范房屋装修行为，《物业管理条例》规定了物业管理区域内业主进行房屋装修时业主以及物业服务企业的义务，即相互之间的告知义务。主要包括两个方面：第一是业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务；第二是物业服务企业对业主的告知义务。

业主在行使装饰装修房屋的权利时，应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，为了避免业主装饰装修房屋的行为对其他业主造成的不良影响，法律规定了业主在装修房屋前对物业服务企业的告知义务，即在装修之前将要进行装修的情况告知物业服务企业，以便物业服务企业及时掌握业主装饰装修得情况并根据物业服务合同的约定对物业进行管理，向其提供物业服务。这样可以通过物业管理来维护业主的共同利益。例如，将装修噪音控制得尽可能小或者避开业主的休息时间进行施工，制止破坏房屋承重结构的装修行为避免对其他业主的人身和财产安全构成威胁，督促装修业主及时清理装修垃圾以维护物业管理区域内的环境等。

业主装饰装修时，不得有违反法律规定以及业主公约明文禁止的行为并应该尽到合理的注意义务。考虑到业主对相关法律法规并不一定很了解，对房屋装修中的禁止行为和注意事项并不一定清楚，《物业管理条例》规定物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。例如，物业服务企业有义务对房屋的公用部位、共同实施设备的结构、功能、使用等情况告知业主。这样，一方面可以帮助业主更好地装饰装修房屋房屋；另一方面也可以起到预防作用，避免出现违法装修情况。

值得注意的是，业主与物业服务企业的相互告知义务时指双方相互将有关事实向对方陈述即可，而无需征得对方同意。即业主在向物业服务企业陈述了要装修的事实后，便可以进行装修，而无需征得物业服务企业的同意；物业服务企业在将装修中的禁止行为和注意事项告知业主后，便视为履行了告知义务，在业主出现了违反禁止行为和注意事项的情形时，要承担相应的法律责任。本案就是属于这种情况。

四、提示

民事诉讼中共同被告不一定都要承担连带责任。共同被告中有的被告不一定会承担责任，这是由法院依据实体法规定来具体确定的。但是，这并不妨碍当事人将符合法律规定的共同被告诉诸法院。物业装修得管理是物业服务企业的义务之一。本案中，物业服务企业已经履行了该法定的告知义务；而业主李某虽然也事先将装修事宜告知了物业服务企业，但是李某却认为自己的房子自己做主，这显然是对建筑物专有部分所有权的误解，并滥用了这种权利，导致其侵害了其他业主的合法权益。物业服务企业履行了法定的告知义务，而李某却一意孤行，其造成的法律后果当然由违法行为者，即李某承担。

④-⑤

物业管理装修违规纠纷案例解析

（一）装修违规造成业主受伤产生纠纷

案情介绍：

狭窄的通道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着："大热天修什么房子，越热越是扎闹猛。"正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷。有人说：房管所修房拆除未设防护措施，造成叶老太伤害，应承担全部责任。房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。究竟谁应承担责任呢

某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房，二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理。因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三告诫居民留意。事发时，维修人员都外出吃饭，看护女工因难忍炎热，在楼板处搁置一块板后即下楼。恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下"机关"，一脚踏空造成伤害。经向诊治医院查核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等费用820元。

审理与评析

这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。

本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设置安全标志，防范措施不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应承担相应责任。

据此，仲裁委员会根据《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第144条、第145条规定，确认房管所未尽防范职责，"侵害公民身体造成伤害，应当赔偿医疗"及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任，做出了以上裁决，是恰当的。

（二）私装水床造成他人财产损失

案情介绍：

王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。

管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。法院经审理认为：王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为。

法院判决：

1、王某在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状。

2、物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。

3、王某对物业公司写出书面检查。

点评：

这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。

<1>王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反了物业管理的条例理应拆除水床。

<2>王某只顾自己，不兼顾高层住户用水问题，破坏了邻里关系的相互作用，违反《民法通则》中关于"相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处理给水系统"。

<3>物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的工作难度增加，只得为五、六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某承担合情合理。

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如何处理住户家里跑水的问题

案情介绍

某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。

管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。

李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。

点评：

李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。

该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。

物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。

装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。

根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。

物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。

业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。

⑦

业主不统一装玻璃怎么办

案情介绍：

刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。

刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处多次协调、回访，本着"着重调解"的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。

点评：

1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。

2、《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。

3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。

装修人与物业管理企业的 权利和义务

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）（以下简称《办法》）颁布施行，在开工申报与监督、委托与承接、竣工验收与保修、室内环境质量、装饰装修活动的禁止性行为、法律责任等方面对住宅装饰装修的管理进行了明确的规定，系统地阐述了装修人（包括住宅产权人和住宅使用人）、物业管理企业、装饰装修企业、设计单位、政府行政主管部门及有关管理单位在住宅室内装饰装修活动中的权利和义务。《办法》颁布后，在业内引起了巨大的反响，本文就住宅室内装饰装修中涉及的一些问题给予解析。。

物业管理装修监管的十二大常规案例

物业管

01

不在指定位置安装空调

某小区不按物业公司的规定位置安装空调，物业公司进行管理时，业主坚持要在自己选择的位置安装，空调公司的安装人员也在一旁鼓动，助长了业主的不满情绪。此案问题有：

1.面对此种情况，物业服务企业应如果处理和业主的关系？

2.面对此种情况，物业服务企业应如果处理和空调公司安装人员的关系？

分析参考

▼

1.面对此种情况，物业服务企业应采用沟通说服的方法来引导业主，也可采用请其他业主和业委会共同说服的方法，来增加装修业主的压力，使其放弃自己的打算。如果处理无效，企业也可采取一些临时的强制措施来制止。

2.空调公司安装人员可采用分化的办法来减少同业主之间的合力。物业服务企业可将空调公司的工作人员叫到一边，进行告诫，如果执意违规，你们将进行小区管理黑名单，你们在本小区的做生意，将不会得到物业公司的支持，要求空调公司工作人员配合物业公司的工作。

物业管理牵涉到方方面面，我们在处理问题时要注意巧妙地借人之力、成我之事。

02

私自改变下水管

楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变了废水下水立管的三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。此案问题有：

1.顾某能否将储藏室添装为卫生间？

2.对顾某的行为应作如何处理？

分析参考

▼

1.由于储藏室未做防水处理，也未正常安装排水设施，添装为卫生间后存在漏水隐患，故不能将储藏室添加为卫生间。

2.此案同前案一样 。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。据此规定可见，业主虽然对室内装修具有自主决定权，但装修之时，不得损害其他业主的合法权益。

此案业主的装修行为，已经严重损害了楼下业主的合法权益，故应进行强力制止，楼下业主和物业服务企业都有权要求其拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水的下水立管的下水管恢复原状。如楼上顾某不予纠正，楼下业主和物业服务企业都有权向法院诉讼，要求顾某承担民事责任。

03

阳台废水通入公共下水管

去年9月，许先生在自家阳台上安装了抽水马桶和淋浴龙头等设施。排水管、排粪管经过叶先生家住房的外墙通入公用下水管、排粪管。10月，物业管理部门向许先生发出了限期拆除违章搭建的通知书，但许先生并未理睬。于是，叶先生告到法院。此案问题有：

许先生装修是否属于违规和侵权行为？

分析参考

▼

答：许先生装修行为的确属于违规行为。 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定“住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。许先生装修行为明显的违规了此规定，故属于违规行为。

同时。许先生擅自在阳台上搭建卫生设施，对叶先生住房的安全存在影响，这侵犯了叶先生居住生活的民事权利，故属于侵权行为。

04

拆除凸出式防盗窗

某天凌晨，业主范某忽然发现家中有小偷正在偷东西，他大喝一声跳起来抓小偷，不料小偷立即逃到阳台，像个'蜘蛛侠'似的跳到楼下的防盗窗上，再顺利地跳到地上，便消失在夜幕中了。范某认为小偷就是攀爬防盗窗上来的，遂要求物业公司拆除这种凸出式防盗窗。本案的问题有：

针对业主提出的要求，物业服务企业应如果处理？

分析参考

▼

物业服务企业的处理方法有：

1.对尚未安装防盗窗的业主，在安装防盗窗时提请其注意，不要安装凸出式防盗窗，以避免后面产生的矛盾。

2.召开小区业主大会，对小区是否安装对凸出式防盗窗进行表决。如果两个1/2以上的业主，均不同意安装，形成业主大会决议，并向小区全体业主公告。

3.根据业主大会决议，对已经安装的业主向其发出通知，要求其自行拆除。

4.安装业主如拒不拆除，物业服务企业可采用请业主委员会督促、请政府管理部门行政处罚或采用法院诉讼的方式来加以解决。

05

大梁装反要求整改

某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，'不管你们同不同意，我都要改'。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。

为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。此案问题有：

通过此案的处理，对我们有何启示？

分析参考

▼

此案的处理，给与我们如下的启示：

1.建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条第四款规定：变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。可见，业主变更大梁的决定权不在业主，也不在物业服务企业而在具有相应资质等级的设计单位。

2.既然变更大梁的决定权在具有相应资质等级的设计单位，企业可以要求业主按法规规定去做设计变更。如果申请变更成功，业主变更装修是符合法规规定的，企业可以不必管理；如果申请变更不成功，企业就可以此为据阻止业主进行变更装修。

物业服务企业除了借用自己的力量进行装修管理之外，还要善于借助法规的力量和政府相关部门的力量来进行管理。

06

私自卫生间开窗

住在16楼的业主王某，在自己室内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，认为是自己的物业就有权破墙开窗，因此继续施工，致使16层到底层墙面被泥浆污染。此案问题有：

1.业主的物业权责有哪些？

2.对此业主的违规行为可作如何处理？

分析参考

▼

1.根据规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。据此规定可见，业主虽然对室内装修具有自主决定权，但装修之时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。此案业主的装修行为，已经危及到了建筑物的安全，也损害其他业主的合法权益，故应进行强力制止。

2.对此业主的行为，物业服务企业除采用告知、劝阻和报告的方式处理外，还可根据 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”的规定，就拆除墙上窗户，恢复原状、清洗墙面污染等事项，对违规业主进行诉讼。

07

擅自将防盗窗外伸

某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求，可小区一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。几次劝说，他仍不改初衷。业主目的在于通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。此案问题有：

对业主的执着，应作如何处理？

分析参考

▼

对业主的执着应作如下处理：

1.小区防盗网的安装，影响到小区的外观形象，是小区中需要全体业主来共同决定的事项，各家的防盗网应如何安装，应按什么尺寸来安装，须按小区两个1/2以上业主的表决决定来执行。

2.在此事件中，物业服务企业的管理职权有告知、劝阻、报告和诉讼。

物业服务企业除了利用四个职权坚持管理原则之外，还可以采用了解情况、摸清意图、为其着想、提出方案的方式妥善协商和解决这一问题。既恪守原则又不失亲情，真心诚意为业主着想，让业主为企业的诚意所打动，不再坚持自己的主张。

08

装修废料不及时清理

一天，某广场护卫员巡逻到二楼时，发现电梯门口堆放着一堆装修垃圾。经查询，确认是31楼装修中转移堆放到这里的废料。于是，管理处有关人员主动登门，找到31楼的业主和装修人员，通知他们马上想办法把丢弃的垃圾清理出去。虽经数次提醒，就是不见其采取处理措施。为尽快解决这一问题，管理处拟订了一份书面通知，明确指出其随意丢弃装修垃圾是严重违反装修管理规定的行为，要求在限定期限内改正，否则将经济处理。通知送达，业主签字。书面通知发出第二天，业主指派装修人员把装修垃圾清理的干干净净。此案问题有：

装修管理是否可采用强硬的方法？

分析参考

▼

1.建议：在装修管理中有些事情如果只是口头通知和要求，当事人不会重视和不以为然，无动于衷。如果采用书面通知，就可以明确和定格管理的意志和要求，引起当事人视觉上的重视，就可以促进问题的解决。因此，物业服务企业在装修管理过程中，与业主不仅要有语言交流，而且还需要有文字交流。

在语言和文字的交流中，除阐明相关法律和法规的管理规定之外，还应阐明物业服务企业的处理措施，业主因为受到处理而带来利益上的损失，激起业主关注和重视。必要的时候，可启动实际的处理措施，以推动问题的解决。

09

擅自开孔安装空调

一天，某小区护卫员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。待装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。装修巡视员检查一番后，向业主解释，这样安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持己见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请管道工火速来补已打漏的暖气立管。

业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。双方各执己见，一时僵持不下。

管道工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬："要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！待两人都平静下来，他再对业主说："我看你自己选定的这个位置并不好，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置比较好"。业主迟疑不决，管道工试探着提了个建议："如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看"。业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握手言和。此案问题有：

从此案的处理中我们可以得到什么启发？

分析参考

▼

1.有时问题的处理，需要唱“红脸”和唱“白脸”相互配合。有了彼此的配合，从中斡旋，搭个台阶，在外力的推动下，可以使问题得到顺利的解决。

2.搭配双方需要具备处理问题的专业知识，能够说服当事人，能让当事人信服，这样才可以推进问题的解决。

10

物业该收这个费吗

最近，伍先生买了一套二手房，正准备装修，物业公司要求他缴押金和管理费。物业公司说收押金的目的是以防他家乱敲承重墙、乱倒垃圾等；如果他家不存在野蛮装修和其他违规现象，装修结束后押金退还。另外，物业公司还要求他再缴一笔管理费。他不知道这两笔钱该不该缴，就到处打听。有的说物业公司这是乱收费，有的说物业公司的做法在情理之中。物业公司到底该不该收这两笔钱？此案问题有：

1.物业服务企业可不可以收取押金？

2.物业服务企业可不可以收取管理费？

分析参考

▼

1.物业服务企业可以向装修业主收取押金（装修保证金）。在装修过程中，的确存在业主乱敲承重墙等野蛮装修现象，为采用经济手段对业主的野蛮装修进行管理，保证物业的建筑安全和其他业主的居住安全，物业服务企业可以向装修业主收取押金（装修保证金）。业主如在装修中出现违规和造成损失，可计扣业主所交纳的押金。但业主在装修中无违规装修问题，在装修验收后，应如数的向业主退还所收取的押金。

但押金（装修保证金）在不同的地方，政府有不同的规定，企业是否收取，还应按当地政府的管理规定来实施。

2.装修管理服务费是一个有争议的收费。这个收费，建设部在2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》有支持规定，但这个收费发改委并不承认此收费。从物业管理实际出发，这个费物业服务企业是可以也是应该收取的，理由是：

（1）装修申报期间，物业公司要安排人员确认装修人身份、核查装修项目及内容；将禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

（2）在施工期间，物业公司要进行现场检查，按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作。

（3）装修工程结束时，物业管理公司要按照协议进行现场检查验收。

对此费的收取，可按以下原则实施：

（1）政府有规定的，按政府的规定收。政府无规定，可由物业服务企业与业主协商收取。

（2）与业主协商，可按装修面积计收，收取标准低于每平方米1元为宜。

11

开工证办理

选装修队时，小区里的样板间到处都是，老陈发现施工工地都挂着开工证。各队的工头神秘而自豪地说：别以为家家都办了审批手续，也有没办的。找我们装修不需办手续交押金，我的工人能自由进出小区。原来工头只需把一家已办理过的开工证证件复印后，涂改成新业主的名字、房号再复印即可，贴在门上当作通行证。由于办证和检查不是一个部门，信息不通，该方法也就一路畅通无阻。此案问题有：

1.这样做的弊端在哪里？

2.企业应如何加强管理工作？

分析参考

▼

1.这样做的弊端是，虽然业主可以省下一笔“小钱”，但这样做会带来安全隐患，不仅装修质量与水准难以保证，万一出现问题，没有任何后期保修才是最麻烦的。

2.对此种情况，企业应加强监查，以保证业主的装修利益。

12

装修押金

刘大爷买了一套商品房。办理入住手续后，物业公司要求刘大爷交2000元的装修押金，否则不发门钥匙，刘大爷按照管理处的要求交了押金。装修完毕后，刘大爷到物业管理公司要求退还押金，没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚款500元。刘大爷一气之下将物业公司告上法庭。此案问题有：

1.物业公司可否以违规装修为由，扣减业主所交装修押金？

2.业主违规装修，应如何进行经济处理？

分析参考

▼

1.物业公司不能对罗大爷进行罚款处理，因为罚款是一种行政处罚行为，而行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施，而物业管理公司只是一个企业法人或者非法人组织，不是行政机关。没有权力实施包括罚款权在内的任何行政处罚行为。

2.但物业公司可以在业主装修之前收取装修押金。收取装修押金之后，物业公司如果发现业主在装修过程中装修户出现损坏物业、设施设备，对他人造成生命、健康、财产方面的损失时，可以从这笔押金中支付，但是这一点一定要通过装修服务协议事先与业主约定。

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